中国房地产市场加速调整，或比日本更快触底
近年来，中国房地产市场出现了显著的变化，特别是在豪宅销售领域。樊纲在博鳌房地产论坛上提到，如今北上广深的高端住宅项目，购买的主要客户群体不再是传统的煤老板或拆迁户，而是30岁左右的年轻科技从业者。他们购买房产的初衷简单明了——就是为了舒适的居住体验，而非将其视作投资工具。这一观察虽然表面上不起眼，但却透露出过去20多年未曾出现的变化：楼市的定价权第一次向真正的居住者倾斜。
在进一步分析这一现象之前，先来探讨樊纲关于“中国房地产见底速度很可能超过日本”的看法。过去二十年间，中国房价的驱动力并未真正源于居住需求。相反，房价的支撑主要来自三个因素：货币政策下的流动性溢价、居民的杠杆使用空间，以及地方财政对于土地开发的高度依赖。这三者的结合使得房产沦为一种可以随时变现的金融工具，而非单纯的居住空间。因此，各种政策的松紧虽然能够影响市场节奏，却始终难以改变整体趋势。
如今，购房者中出现了消费者的身影，这意味着市场结构正在发生重要的转变。这些年轻买家通常手中握有数百万的资金，他们不再追求高杠杆，而是更注重房屋的位置、物业质量以及学区，对小区的物业费用也越来越敏感，对房屋的缺陷毫无容忍度，但对“房子三年翻倍”的口号完全不感兴趣。这群人的重要性在于，能够加速市场触底的过程。
根据樊纲的判断，这一轮中国房价见底将比日本当年的速度快，虽然许多市场人士的分析理由并不完全正确。例如，一些人认为中国跌得深，因此底部来得快；另一些则认为政策工具丰富，有利于迅速见底。这些看法未能抓住真正的关键因素：市场是否实现真正的出清、接盘方是否存在以及政府是否愿意放手让市场自行调整。无论如何，中国与日本的市场背景差异明显。
数据显示，截止至2026年6月，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市的新建商品住宅价格同比下降3.3%，并且这一降幅已持续36个月，环比降幅缩小至0.1%。虽然价格仍在下行，但市场结构已然发生了显著变化——例如上海的新房价格在逆势中上涨3.1%，而北京的降幅却相对较小，仅为2.1%。此信号表明，中国房地产市场的调整模式走向了“迅速且有选择性”的风格。
以日本为例，从1991年到2005年，六大城市的住宅地价累计跌幅超过60%，这一过程持续了长达十四年，逐渐演变为人们不再相信房价会回升。而中国的情况则有所不同，从2021年下半年到现在，主要城市的房价跌幅已接近或者超过日本前八年的总跌幅。中国此番经历，仅用了一半的时间就实现了大部分的调整。
此外，承接方的存在也至关重要。与日本当年由于人口下降、家庭结构变化导致的人购房意愿减弱不同，中国目前有一批能够支付高价、愿意为品质买单的核心买家，他们正处于事业的爬升期，数量庞大，足以支撑高端市场的成交。
最后，政府的策略在房地产市场的消化过程中显得尤为重要。与日本央行在1990年后对市场出清的不积极态度截然相反，中国在这轮调整中采取了切实的市场化程序进行债务重组，确保交楼是绝对的原则，并且对政策进行了全面的放松。这一系列措施旨在压缩出清过程的时间，力求以短期痛苦换取长期的稳定。
显然，这一轮的房地产市场调整所带来的短期投资收缩将是难以避免的，但长远来看，市场恢复的韧性和潜力值得期待。